hier: Konkretisierung der Planungsziele
Sachverhalt:
Nachdem der Aufstellungsbeschluss des
Bebauungsplanes Nr. 47 und dessen öffentliche Bekanntmachung beschlossen wurde,
besteht die Möglichkeit, eine Veränderungssperre für das Plangebiet als Satzung
zu beschließen, um die künftige Planung gegenüber Veränderungen zu sichern und
zu verhindern, dass die Verwirklichung der Planungsziele durch Bauvorhaben, die
den beabsichtigten Festsetzungen entgegenstehen, erschwert oder ausgeschlossen
wird. Zusammengefasst ergeben sich folgende Entwicklungs- und Erhaltungsziele:
-
Herstellen planungsrechtlicher Sicherheit
-
An moderne Ansprüche genügende Ausnutzung der
Grundstücke
-
Neuordnung und teilweise Wiedernutzbarmachung
innerörtlicher Flächen
-
Schaffung von attraktiven zusätzlichen
touristischen Angeboten und Nutzungen
-
Neuordnung und Aufwertung der öffentlichen
Verkehrs- und Freiflächen (Schaffung von Parkplätzen, Begrünung,
Aufenthaltsflächen usw.)
-
Erhaltung, Sicherung und Entwicklung
bestehender Nutzungen (Wohnen, Kleingewerbe)
-
Erhaltung von wertvollen Grünstrukturen (z. B.
ortsbildprägende Bäume, wichtige Gehölze usw.) unter Beachtung einer baulichen
Nachverdichtung
Über den Bebauungsplan Nr. 47 sollen
Regelungen getroffen werden zu Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise
sowie die Erschließung, mit denen die vorgenannten Entwicklungs- und
Erhaltungsziele erreicht werden können. Im Detail können folgende Maßnahmen genannt
werden, wobei der Maßnahmenkatalog ein erster Planstand ist, welcher noch im
Rahmen der weiteren Ausarbeitung präzisiert werden muss,
Für den Bereich I Strandstraße, Straßenseite ungrade
Hausnummern (13 – 23),
-
Art der baulichen Nutzung, Wohnen und
touristisches Wohnen, nicht störendes Gewerbe, Sondergebiet nach § 10 BauNVO,
Zweckbestimmung Gewerblicher Tourismus und Wohnen (vgl. Darstellung des
Flächennutzungsplans);
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
Baugrenzen seeseitig mit der Fragestellung, wie dicht bis an die Promenade
gebaut werden kann;
Baugrenzen
straßenseitig unter Berücksichtigung des ruhenden Verkehrs und Gartenflächen
(unversiegelte Bereiche), keine einzelnen Baufenster, sondern
Grundstücksübergreifend;
-
Bestimmung einer ortsangemessen
Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen 0,23 und 0,41. Die
Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer Wert) eines
Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude) überdeckt wird.
Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht mitgerechnet. Die
errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei unterschiedlich aus, da die Grundstücke
unterschiedlich groß sind und diese mal mehr und mal weniger bebaut worden
sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH zwischen
8 und 12 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie die Anzahl
der Vollgeschosse (zwei plus Staffelgeschoss oder mehr);
-
Bauweise, offene Bauweise und/ oder abweichende
Bauweise (Grenzbebauung ohne seitliche Grenzabstände);
-
Regelungen zur Fassadengestaltung und
Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen Bebauung;
-
Regelungen zur Steuerung von regenerativen
Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf. verpflichtend;
-
Erhalt besonderer raumbedeutsamer
Grünstrukturen (Bäume);
-
Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen
Belange;
Für den Bereich I Strandstraße, Straßenseite gerade
Hausnummern (12 – 48)
-
Art der baulichen Nutzung, Wohnen und
touristisches Wohnen, nicht störendes Gewerbe, Sondergebiet nach § 10 BauNVO,
Zweckbestimmung Gewerblicher Tourismus und Wohnen (vgl. Darstellung des
Flächennutzungsplans);
-
Maß der baulichen Nutzungen, Bestimmung der
Tiefe der Baugrenze zur Strandstraße, ggf. Baulinie zur Einhaltung einer
Bauflucht. Fragestellung, ob ruhender Verkehr in diesen Bereichen der
Grundstücke untergebracht werden sollte oder nur auf der Rückseite (die
Promenadenseite möglichst frei von ruhenden PKW);
In
den rückwärtigen Bereichen (zur Friedrichstraße) sollte der Abstand der
Baugrenze zur Straße deutlich größer sein, da hier die Gartenflächen sind sowie
der ruhende Verkehr auf den Grundstücken untergebracht ist. Zudem handelt es
sich bei der Bebauung an der Friedrichstraße (Haus Nrn. 2 bis 44) um eine
Straßenrandbebauung, d.h. die Gebäude stehen in einer Flucht entlang der
Verkehrsfläche (Straße – Gehweg – Gebäude). Durch die straßenseitig dichte
Bebauung ist darauf zu achten, dass unmittelbar an der gegenüberliegenden
Straßenseite keine Gebäude errichtet werden;
-
Bestimmung einer ortsangemessen
Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen 0,21 und 0,46. Die
Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer Wert) eines
Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude) überdeckt wird.
Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht mitgerechnet. Die
errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei unterschiedlich aus, da die
Grundstücke unterschiedlich groß sind und diese mal mehr und mal weniger bebaut
worden sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH zwischen
7 und 12 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie die Anzahl
der Vollgeschosse (zwei plus Staffelgeschoss oder mehr);
-
Bauweise, offene Bauweise und/ oder abweichende
Bauweise (Grenzbebauung ohne seitliche Grenzabstände);
-
Regelungen zur Fassadengestaltung und
Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen Bebauung;
-
Regelungen zur Steuerung von regenerativen
Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf. verpflichtend;
-
Erhalt besonderer raumbedeutsamer
Grünstrukturen (Bäume);
-
Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen
Belange;
Für den Bereich I Strandstraße, Straßenseite gerade
Hausnummern (50 – 56) und rückwärtiger Bereich
-
Maß der baulichen Nutzungen, Bestimmung der
Tiefe der Baugrenze zur Strandstraße, die Baugrenze des rückwärtigen Bereichs
wird durch die örtlichen Gegebenheiten (Grundstücksgrenzen, Gärten) limitiert;
Berücksichtigung
zweier Baulücken (Strandstraße rückwärtiger Bereich Haus Nr. 54 sowie östlich
des Grundstücks Katzbek Haus Nr. 3a);
-
Bestimmung einer ortsangemessen
Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen 0,27 und 0,4. Die
Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer Wert) eines
Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude) überdeckt wird.
Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht mitgerechnet. Die
errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei unterschiedlich aus, da die
Grundstücke unterschiedlich groß sind und diese mal mehr und mal weniger bebaut
worden sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH zwischen
10 und 13 m), ggf. Festsetzungen der Dachformen und Dachneigungen sowie die
Anzahl der Vollgeschosse (zwei);
-
Bauweise, Einzelgebäude oder offene Bauweise;
-
Regelungen zur Fassadengestaltung und
Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen Bebauung;
-
Regelungen zur Steuerung von regenerativen
Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf. verpflichtend;
-
Erhalt besonderer raumbedeutsamer
Grünstrukturen (Bäume);
-
Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen
Belange;
-
Festsetzung des vorhandenen Parkplatzes als
Parkplatz, nordöstlich der Straße Katzbek;
Für den Bereich I südlich der Straße Katzbek
-
„Lachmöven“-Theater, die Festsetzung folgt der
Darstellung aus dem Flächennutzungsplan, Gemeinbedarfsfläche Kulturelle Einrichtungen dienende Gebäude.
Maß der baulichen Nutzung, Festsetzung einer überbaubaren Grundfläche (GR),
diese deckt das vorhandene Gebäude ab plus geringfügigen Entwicklungsspielraum.
Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe i.V.m. der Anzahl der zulässigen
Vollgeschosse (im Bestand die Firsthöhe ca. 5 m hoch, das Gebäude hat ein
Vollgeschoss). Die Gemeinde könnte hier Entwicklungsspielraum vorgeben, größere
Gebäudehöhe und ggf. die Anzahl der Vollgeschosse auf zwei (II) setzen.
-
Erhalt des Kurparks inkl. der baulichen Anlagen
(u.a. Minigolfanlage), Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche mit der
Zweckbestimmung Parkanlage (Kurpark);
-
Ggf. Festsetzung einiger raumwirksamer Bäume;
-
Festsetzung des vorhandenen Parkplatzes an der
Südseite des Kurparks;
Für den Bereich I Katzbek Hausnummern 9 und 11 sowie
Promenadenweg 1 und 1a
-
Art der baulichen Nutzung, Wohnen und
touristisches Wohnen, Sondergebiet nach § 10 BauNVO, Zweckbestimmung
Gewerblicher Tourismus und Wohnen (vgl. Darstellung des Flächennutzungsplans);
-
Maß der baulichen Nutzungen, Festlegung
einzelner Baufenster, Katzbek Hausnummer 9 und 11 werden zusammengefasst sowie
die Gebäude 1 und 1a Promenadenweg werden zusammengefasst;
-
Bestimmung einer ortsangemessen
Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen 0,21 und 0,43. Die
Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer Wert) eines
Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude) überdeckt wird.
Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht mitgerechnet. Die
errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei unterschiedlich aus, da die
Grundstücke unterschiedlich groß sind und diese mal mehr und mal weniger bebaut
worden sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Es besteht die Fragestellung, ob die
rückwärtigen Bereiche der Grundstücke Promenadenweg 1 und 1a zu einem späteren
Zeitpunkt bebaut werden können (Nachverdichtung), vgl. Innenbereichs- und
Entwicklungsgutachten der Gemeinde;
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH zwischen
10 und 12 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie die
Anzahl der Vollgeschosse (zwei);
-
Bauweise, Einzelgebäude oder offene Bauweise;
-
Regelungen zur Fassadengestaltung und
Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen Bebauung;
-
Regelungen zur Steuerung von regenerativen
Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf. verpflichtend;
-
Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen
Belange;
-
Erhalt besonderer raumbedeutsamer
Grünstrukturen (Bäume);
Für den Bereich I Friedrichstraße, Straßenseite gerade
Hausnummern (2 – 44)
-
Art der baulichen Nutzung, Wohnen und
touristisches Wohnen, nicht störendes Gewerbe, Sondergebiet nach § 10 BauNVO,
Zweckbestimmung Gewerblicher Tourismus und Wohnen (vgl. Darstellung des
Flächennutzungsplans);
-
Maß der baulichen Nutzungen; Straßenseitig die
Festlegung einer Baulinie zur Einhaltung einer Bauflucht (Straßenrandbebauung),
Festlegung der Bautiefe mit der Fragestellung, wie weit die Grundstücke
rückwärtig bebaut werden dürfen- wie viel Nachverdichtung sollte zugelassen
werden;
-
Ggf. Regelungen zur Überschreitung der Baulinie
mit Balkonen, wenn ja, wie viel Überschreitung;
-
Bestimmung einer ortsangemessen
Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen 0,16 und 0,46. Die
Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentual er Wert) eines Grundstückes, welches durch
bauliche Anlagen (Hauptgebäude) überdeckt wird. Nebenanlagen, Garagen,
Zufahrten, etc. sind hierbei nicht mitgerechnet. Die errechneten Grundflächenzahlen
(GRZ) fallen dabei unterschiedlich aus, da die Grundstücke unterschiedlich groß
sind und diese mal mehr und mal weniger bebaut worden sind. Die GRZ wird je
nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH zwischen
10 und 12 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie die
Anzahl der Vollgeschosse (zwei);
-
Bauweise, geschlossene Bauweise (Bebauung ohne
seitliche Grenzabstände);
-
Regelungen zur Fassadengestaltung und
Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen Bebauung;
-
Erhalt besonderer raumbedeutsamer
Grünstrukturen (Bäume), hier der Erhalt der straßenbegleitenden Bäume;
-
Regelungen zur Steuerung von regenerativen
Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf. verpflichtend;
-
Ruhender Verkehr auf den rückwärtigen
Grundstücksflächen;
Für den Bereich II Bebauung östlich des Promenadenwegs
-
Art der baulichen Nutzung, Wohnen sowie die
Nutzungen gemäß BauNVO § 4, Allgemeines Wohngebiet (WA), gemäß der Darstellung
aus dem Flächennutzungsplan;
-
Festsetzungen einzelner Baufenster, wo möglich,
werden mehrere Grundstücke zu Baufenstern zusammengefasst;
-
Bestimmung einer ortsangemessen
Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen 0,14 und 0,52. Die
Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer Wert) eines
Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude) überdeckt wird.
Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht mitgerechnet. Die
errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei unterschiedlich aus, da die
Grundstücke unterschiedlich groß sind und diese mal mehr und mal weniger bebaut
worden sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH zwischen
8 und 11 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie die Anzahl
der Vollgeschosse, ein Vollgeschoss, in Ausnahmefällen zwei
(Bestandsübernahme);
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Bauweise, Einzelhäuser, Doppelhäuser oder
alternativ eine offene Bauweise;
-
Regelungen zur Fassadengestaltung und
Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen Bebauung;
-
Erhalt besonderer raumbedeutsamer
Grünstrukturen (Bäume), hier der Erhalt der straßenbegleitenden Bäume;
-
Ruhender Verkehr auf den rückwärtigen
Grundstücksflächen;
-
Regelungen zur Steuerung von regenerativen
Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf. verpflichtend;
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Regelung der Anzahl herzustellender
Stellplatzflächen auf den Grundstücken, zwei je Wohneinheit;
-
Für die Straßenseitige Bebauung Katzbek ist
eine erfasste Altablagerung im Flächennutzungsplan gekennzeichnet;
Für den Bereich III Bebauung südwestlich des Kurparks
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Art der baulichen Nutzung, Mischgebiet (MI)
gemäß § 6 BauNVO, besser als urbanes Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO;
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Festsetzungen einzelner Baufenster, wo möglich,
werden mehrere Grundstücke zu Baufenstern zusammengefasst;
-
Bestimmung einer ortsangemessen
Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen 0,12 und 0,58. Die
Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer Wert) eines
Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude) überdeckt wird.
Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht mitgerechnet. Die
errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei unterschiedlich aus, da die
Grundstücke unterschiedlich groß sind und diese mal mehr und mal weniger bebaut
worden sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Maß der baulichen Nutzung, Bestimmung der
maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH zwischen
9 und 12 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie die Anzahl
der Vollgeschosse, ein Vollgeschoss (Bestandsübernahme);
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Bauweise, offene Bauweise bei den größeren
Gebäuden (Parkstraße 25a und b sowie Wiesenweg 4) sowie Hausgruppen
(Parkstraße);
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Regelungen zur Fassadengestaltung und
Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen Bebauung;
-
Regelungen zur Steuerung von regenerativen
Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf. verpflichtend;
-
Regelung der Anzahl herzustellender
Stellplatzflächen auf den Grundstücken, mindestens eine je Wohneinheit;
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Für den Bereich III ist eine erfasste
Altablagerung im Flächennutzungsplan gekennzeichnet;
Anlagenverzeichnis:
- Geltungsbereich
Beschlussvorschlag:
Der Bauausschuss beschließt für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 47 die vorgenannten Planungsziele ergänzend zum Aufstellungsbeschluss.