Sachverhalt:
a)
Aufstellungsbeschluss
Die Gemeindevertretung
hatte in ihrer Sitzung LABOE/BV/05/2012 vom 24.07.2012 unter TOP 7
(Grundstücksangelegenheiten – Lotsenhaus an der Nordmole des Hafens Laboe) den
Beschluss gefasst, die planmäßig für den 14.08.2012 terminierte Sitzung des
Bau- und Umweltausschusses auf den 07.08.2012 vorzuverlegen und dort unter
Umständen den Beschluss über die Einleitung eines Bauleitverfahrens zur 1.
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 19 zu fassen.
Seine
städtebauliche Rechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB findet die Planung
in der gemeindlichen Erwägung, das Hafenumfeld insgesamt neu zu gestalten.
Weiterhin ist es der Wille der Gemeinde, der Deutschen Gesellschaft zur Rettung
Schiffbrüchiger (DGzRS) den Bau eines Informationszentrums mit Bürokomplex für
Zwecke der Seenotrettung zu ermöglichen. Zusätzlich ist die Nutzungsmöglichkeit
des Lotsenhauses durch die bestehenden Festsetzungen (SOHafen) sehr
stark eingeschränkt.
Das
Vorhaben zur Realisierung des Informationszentrums für die DGzRS ist unter der
Geltung des B-Planes Nr. 19 in seiner jetzigen Fassung nicht möglich. Die
untere Bauaufsichtsbehörde beim Kreis Plön hat sich eindeutig dazu geäußert,
dass das Vorhaben zum jetzigen Zeitpunkt nicht zulässig und daher auch nicht
genehmigungsfähig ist.
Da die Gemeinden nach
§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Bauleitpläne aufzustellen haben, soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, muss die Gemeinde im Rahmen eines
Bauleitverfahrens ein positives städtebauliches Ziel verfolgen.
Diese positive
städtebauliche Zielfestlegung (Planungsziele) lassen sich wie folgt
umschreiben:
-
Neuordnung einer
innerörtlichen Fläche, die aufgrund der Veränderung des Hafenumfeldes neu
strukturiert werden soll und für die gemeindliche Entwicklung im Bereich Tourismus
eine zentrale Rolle spielt
-
Schaffung von
zusätzlichen Nutzungen/ Angeboten für den Tourismus und den Hafen sowie die
Erhöhung der Attraktivität in diesem Bereich
-
Schaffung von
attraktiven Freiraumflächen unter Einbeziehung der vorstehend genannten neuen
Nutzungen / Angebote
Alle vorstehend beschriebenen Inhalte und
Planungsziele sollen dazu beitragen, dass dieser wassernahe Bereich attraktiver
wird und zusätzliche Nutzungen und Angebote für Tourismus und Hafen schafft.
Für die weitere Planung sind allerdings nachfolgende
Punkte explizit zu prüfen und planerisch zu untersuchen:
-
Gebäudevolumen und die
daraus resultierenden Grund- und Geschossflächen (GRZ und GFZ)
-
Genaue Lage und
Definition von überbaubaren Grundstücksbereichen (über Baulinien und bzw. oder
Baugrenzen)
-
Nutzungsmischung und
zukünftige Angebote
-
Gebäudehöhe unter
Berücksichtigung der städtebaulichen Qualität sowie die Auswirkungen auf das
Ortsbild
-
Verkehrliche
Erschließung (Fahrverkehr, ruhender Verkehr, Lieferverkehr, Versorgung des
Hafenbereiches)
-
Freiraumgestaltung.
b)
Veränderungssperre
Weiterhin hatte die
Gemeindevertretung im Rahmen der vorstehend bezeichneten Sitzung erwogen, zur
Sicherung der Planung eine Satzung über eine Veränderungssperre für das
Plangebiet zu erlassen.
Die Amtsverwaltung rät
dringend davon ab, eine solche Veränderungssperre zu beschließen. Nach § 14
Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen
Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass
1.
Vorhaben im Sinne des §
29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden
dürfen;
2.
erhebliche oder
wesentlich wertsteigende Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren
Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
nicht vorgenommen werden dürfen.
Allerdings genügt der
rein formelle Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, für den Erlass einer
Veränderungssperre nicht. Dies folgt aus den weitreichenden Folgen einer
Veränderungssperre. Die Veränderungssperre begründet ein befristetes
repressives Bauverbot mit Befreiungsvorbehalt. Bestehende Baurechte dürfen für
eine Dauer von bis zu vier Jahren grundsätzlich nicht ausgeübt werden.
Im Hinblick auf diese
nicht unerhebliche Belastung bestehender Baurechte, die vor Artikel 14 Abs. 1
GG standhalten muss, kann die Veränderungssperre ihre Sicherungsfunktion
rechtmäßig nur erfüllen, wenn die in Aussicht genommene Planung so hinreichend
deutliche Konturen erlangt hat, dass sie als Maßstab zur Beurteilung
möglicherweise entgegenstehender Vorhaben taugt.
Um
Genehmigungsentscheidungen steuern zu können, muss die Planung im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die
Satzung bereits einen Stand erreicht haben, der ein Mindestmaß des Inhalts
der beabsichtigten Planung erkennen lässt. Die Gemeinde muss dazu positive
planerische Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplanes entwickeln. Im
Allgemeinen genügt es dazu, dass die Ziele und Zwecke der Planung diejenigen
Elemente, welche die Nutzung im Wesentlichen bestimmen, beim Erlass der Sperre
vorliegen. Die „Absicht zu planen“ genügt nicht.
Ein Mindestmaß an
konkreter planerischer Vorstellung gehört auch zur Konzeption des § 14 BauGB.
Denn gemäß § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann eine Ausnahme von der
Veränderungssperre zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht
entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste Belang, nämlich die Vereinbarkeit
des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung, beeinträchtigt ist, kann aber nur
beurteilt werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht völlig
offen sind (Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 19.02.2004, Az. 4 CN
13/03). Unerheblich ist, ob die Gemeinde ihre planerischen Vorstellungen nach Erlass der Veränderungssperre
konkretisiert (Urteil des OVG Schleswig vom 17.02.2011, Az. 1 KN 12/10).
Nach diesen Maßstäben
fehlt es vorliegend an der erforderlichen Konkretisierung der Planung. Der
zukünftige Inhalt des Bebauungsplanes kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der
Weise beschrieben werden, die es ermöglichen würde, ein bestimmtes Vorhaben auf
Vereinbarkeit mit der beabsichtigten Planung zu beurteilen. Eine solche
Beurteilung wäre erst dann möglich, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses
der Veränderungssperre schon konkrete Vorstellungen hinsichtlich der
Festsetzungen eines zukünftigen Bebauungsplanes hat.
Diese planerischen
Vorstellungen müssen aber so konkret sein, dass nicht nur die beabsichtigte Art
der Nutzung (Gebietstyp) definiert ist. Aus dem zu fassenden
Aufstellungsbeschluss muss daher zu erkennen sein, welche Festsetzungen mit der
beabsichtigten Planung verbunden sein sollen. Eine Veränderungssperre ist
unwirksam, wenn die zugrunde liegende Planung so unbestimmt ist, dass nicht einmal
die Art der Nutzung vorgegeben ist. Im Umkehrschluss heißt dies aber nicht,
dass die Festlegung der Art der Nutzung bereits für die Konkretisierung
ausreichend ist. Das Plangebiet ist bereits bebaut und als „Sondergebiet Fremdenverkehr“
bzw. „Sondergebiet Hafen“ festgesetzt. Im Rahmen der Sitzung der
Gemeindevertretung war noch nicht erkennbar, inwieweit diese Festsetzung
verändert werden soll. Auch können zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht
einmal rudimentäre planerische Vorstellungen zum zukünftigen Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen artikuliert
werden.
Vor diesem Hintergrund
erweist sich der in Aussicht genommene Erlass einer Veränderungssperre als
eindeutig rechtswidrig (vgl. auch Urteil des VG Schleswig vom 10.05.2012, Az.
2A 139/11).
Ergänzende
Erläuterungen werden in der Sitzung erfolgen.
Anlagenverzeichnis:
./.
Beschlussvorschlag:
Um
Beratung und Beschlussfassung wird gebeten.