hier: Erlass einer Veränderungssperre
Sachverhalt:
Die
am 18.05.2022 beschlossene Satzung über die Veränderungssperre für den Bereich
des in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplans Nr. 41 ist aufgrund der bislang nicht konkret
gefassten Planungsziele aufzuheben.
Die Planungsziele zum
Bebauungsplan Nr. 41 wurden nun wie folgt ergänzt:
-
Herstellen
planungsrechtlicher Sicherheit
-
An
moderne Ansprüche genügende Ausnutzung der Grundstücke
-
Neuordnung
und teilweise Wiedernutzbarmachung innerörtlicher Flächen
-
Schaffung
von attraktiven zusätzlichen touristischen Angeboten und Nutzungen
-
Neuordnung
und Aufwertung der öffentlichen Verkehrs- und Freiflächen (Schaffung von
Parkplätzen, Begrünung, Aufenthaltsflächen usw.)
-
Erhaltung,
Sicherung und Entwicklung bestehender Nutzungen (Wohnen, Kleingewerbe,
Hafennutzungen)
-
Schaffung
eines attraktiven Hafenumfeldes mit zusätzlichen Nutzungsangeboten und einer
ansprechenden Gestaltung
-
Erhaltung
von wertvollen Grünstrukturen (z. B. ortsbildprägende Bäume, wichtige Gehölze
usw.) unter Beachtung einer baulichen Nachverdichtung
Über den
Bebauungsplan Nr. 41 sollen Regelungen getroffen werden zu Art und Maß der
baulichen Nutzung, die Bauweise sowie die Erschließung, mit denen die
vorgenannten Entwicklungs- und Erhaltungsziele erreicht werden können. Im
Detail können folgende Maßnahmen genannt werden, wobei der Maßnahmenkatalog ein
erster Planstand ist, welcher noch im Rahmen der weiteren Ausarbeitung
präzisiert werden muss,
Für den Bereich I Strandstraße, Straßenseite
ungrade Hausnummern (1 – 11) sowie Hafenplatz (3 und 5)
-
Art
der baulichen Nutzung, Sondergebiet nach § 10 BauNVO, Zweckbestimmung
Fremdenverkehr (vgl. Darstellung des Flächennutzungsplans), hier wird sich
Gemeinde mit der gegenwärtigen Situation auseinandersetzen müssen, da in diesen
Bereichen auch gewohnt wird;
-
Bestimmung
der Baugrenzen seeseitig mit der Fragestellung, wie dicht kann bis an die
Promenade gebaut werden;
Die
Baugrenzen straßenseitig werden unter der Berücksichtigung des ruhenden
Verkehrs festgesetzt. Es werden einzelne Baufenster ausgewiesen;
-
Bestimmung
einer ortsangemessen Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen
0,30 und 0,60. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil
(Prozentualer Wert) eines Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen
(Hauptgebäude) überdeckt wird. Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind
hierbei nicht mitgerechnet. Die errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen
dabei unterschiedlich aus, da die Grundstücke unterschiedlich groß sind und
diese mal mehr und mal weniger bebaut worden sind. Die GRZ wird je nach
Örtlichkeit bestimmt;
-
Bestimmung
der maximalen Gebäudehöhen, je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH
zwischen 5 und 16 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie
die Anzahl der Vollgeschosse, drei Vollgeschosse (III) (Hausnummer 1 und 5
Strandstraße) sowie ein (I) oder zwei (II) Geschosse;
-
Es
wird die offene Bauweise festgesetzt, ggf. abweichende Bauweise (Grenzbebauung
ohne seitliche Grenzabstände);
-
Regelungen
zur Fassadengestaltung und Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen
Bebauung;
-
Regelungen
zur Steuerung von regenerativen Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf.
verpflichtend;
-
Erhalt
besonderer raumbedeutsamer Grünstrukturen (Bäume);
-
Berücksichtigung
der denkmalschutzrechtlichen Belange;
Für den Bereich I Wilhelmstraße/ Dampferweg
-
Art
der baulichen Nutzung, Wohnen und touristisches Wohnen, nicht störendes
Gewerbe, Sondergebiet nach § 10 BauNVO, Zweckbestimmung Gewerblicher Tourismus
und Wohnen (vgl. Darstellung des Flächennutzungsplans), nur die Straßenseite
mit den ungraden Hausnummern 1 bis 15;
Für
die gegenüberliegende Straßenseite (gerade Hausnummer 2 bis 14) wird im
Flächennutzungsplan eine gemischte Baufläche dargestellt.
Fraglich
ist, ob für den gesamten Straßenzug eine Ausweisung als urbanes Gebiet (MU)
gemäß § 6 a BauNVO festgesetzt werden kann. Die Ausweisung würde mehr den
tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen.
-
Festlegung
von Baulinien entlang der Straße zur Einhaltung einer Bauflucht (beidseitig),
in den rückwärtigen Bereichen werden Baugrenzen festgesetzt. Mehrere Gebäude/
Grundstücke können zu einem Baufenster zusammengefasst werden;
-
Bestimmung
einer ortsangemessen Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen
0,2 und 0,6. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer
Wert) eines Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude)
überdeckt wird. Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht
mitgerechnet. Die errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei unterschiedlich
aus, da die Grundstücke unterschiedlich groß sind und diese mal mehr und mal
weniger bebaut worden sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit bestimmt;
-
Bestimmung
der maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH
zwischen 9 und 11 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie
die Anzahl der Vollgeschosse, ein (I) bis zwei (II) Vollgeschosse;
-
Es
wird die offene Bauweise und/ oder geschlossene Bauweise (Grenzbebauung ohne
seitliche Grenzabstände) festgesetzt;
-
Regelungen
zur Fassadengestaltung und Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen
Bebauung;
-
Regelungen
zur Steuerung von regenerativen Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf.
verpflichtend;
-
Erhalt
besonderer raumbedeutsamer Grünstrukturen (Bäume);
-
Berücksichtigung
der denkmalschutzrechtlichen Belange;
Für den Bereich I, Bebauung südöstlich der
Hafenstraße
-
Bestimmung
der Tiefe der Baugrenze zur Hafenstraße. Die Baugrenze des rückwärtigen
Bereichs wird durch die örtlichen Gegebenheiten (Grundstücksgrenzen, Gärten)
limitiert;
-
Bestimmung
einer ortsangemessen Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen
0,2 und 0,6. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil (Prozentualer
Wert) eines Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen (Hauptgebäude)
überdeckt wird. Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind hierbei nicht
mitgerechnet. Die errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen dabei
unterschiedlich aus, da die Grundstücke unterschiedlich groß sind und diese mal
mehr und mal weniger bebaut worden sind. Die GRZ wird je nach Örtlichkeit
bestimmt;
-
Bestimmung
der maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH
zwischen 9 und 11 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie
die Anzahl der Vollgeschosse, ein (I) bis zwei (II) Vollgeschosse;
-
Bauweise,
Einzelgebäude oder offene Bauweise;
-
Regelungen
zur Fassadengestaltung und Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen
Bebauung;
-
Regelungen
zur Steuerung von regenerativen Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf.
verpflichtend;
-
Erhalt
besonderer raumbedeutsamer Grünstrukturen (Bäume);
-
Berücksichtigung
der denkmalschutzrechtlichen Belange;
-
Berücksichtigung
eines Waldabstandstreifens (30 m);
Für den Bereich I, Bebauung nordwestlich der
Hafenstraße
-
Der
Hafenbereich wird durch eine Anzahl von unterschiedlichen Gebäuden mit
unterschiedlichen Nutzungen geprägt. Im Flächennutzungsplan sind
dementsprechend unterschiedliche Nutzungen dem sonstigen Sondergebiet
zugeordnet (Hafen, Fremdenverkehr sowie Bootswerft, Wassersport und
Fremdenverkehr). Entsprechende
Festsetzungen müssten im Bebauungsplan folgen, d.H. dass Hafenumfeld wird
differenziert betrachtet.
-
Es
werden Baugrenzen den einzelnen Gebäuden/ Gebäudekomplexen zugeordnet.
-
Für
die jeweiligen Baufelder werden die maximal zulässigen Grundflächen (GR)
festgesetzt. Die zulässige Grundfläche (GR) ist der Anteil eines Grundstückes,
welcher überbaut werden darf (innerhalb der Baugrenzen);
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Bestimmung
der maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude, (GH
zwischen 5 und 15 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie
die Anzahl der Vollgeschosse, ein (I) bis drei (III) Vollgeschosse;
-
Bauweise,
offene Bauweise und abweichende Bauweise (Gebäude ist länger als 50 m, Gebäude
an dem Weg Björn 4 bis 8);
-
Regelungen
zur Fassadengestaltung und Dachgestaltung unter Rücksichtnahme der vorhandenen
Bebauung;
-
Regelungen
zur Steuerung von regenerativen Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf.
verpflichtend;
-
Berücksichtigung
der denkmalschutzrechtlichen Belange;
-
Festsetzung
von Parkplatzflächen und Stellplatzflächen;
-
Für
den Bereich des Hafens sind eine erfasste Altablagerung sowie ein erfasster
kontaminierter Standort im Flächennutzungsplan gekennzeichnet;
Für den Bereich II Bebauung nordöstlich des
Steinkampbergs
-
Art
der baulichen Nutzung, Wohnen sowie die Nutzungen gemäß BauNVO § 4, Allgemeines
Wohngebiet (WA), gemäß der Darstellung aus dem Flächennutzungsplan;
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Festsetzungen
einzelner Baufenster, wo möglich, werden mehrere Grundstücke zu Baufenstern
zusammengefasst;
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Bestimmung
einer ortsangemessen Grundflächenzahl (GRZ), die errechnete GRZ liegt zwischen
0,15 und 0,40. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist der errechnete Anteil
(Prozentualer Wert) eines Grundstückes, welches durch bauliche Anlagen
(Hauptgebäude) überdeckt wird. Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten, etc. sind
hierbei nicht mitgerechnet. Die errechneten Grundflächenzahlen (GRZ) fallen
dabei unterschiedlich aus, da die Grundstücke unterschiedlich groß sind und
diese mal mehr und mal weniger bebaut worden sind. Die GRZ wird je nach
Örtlichkeit bestimmt;
-
Bestimmung
der maximalen Gebäudehöhen je nach Örtlichkeit der vorhandenen Gebäude (GH
zwischen 8 und 12 m), ggf. Festsetzung der Dachformen und Dachneigungen sowie
die Anzahl der Vollgeschosse, ein (I) Vollgeschoss und zwei (II) Vollgeschosse;
-
Bauweise,
es kann eine offene Bauweise festgesetzt werden;
-
Regelungen
zum ruhenden Verkehr auf den Grundstücksflächen, auch die Anzahl
herzustellender Stellplatzflächen auf den Grundstücken;
-
Regelungen
zur Steuerung von regenerativen Energien, PV-Anlagen bei Neubauten ggf.
verpflichtend;
Nach dem
vorangegangenen Beschluss der ergänzenden Planungsziele zum Bebauungsplan Nr.
41 kann die Satzung über die Veränderungssperre nun erneut erlassen werden.
Anlagenverzeichnis:
- Satzung Veränderungssperre
- Geltungsbereich
Beschlussvorschlag:
Die Gemeindevertretung beschließt den Erlass einer Satzung über die Veränderungssperre für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 41 gemäß anliegendem Entwurf.