Sachverhalt:
a)
Aufstellungsbeschluss
In der Sitzung des Bau- und Verkehrsausschusses
SCHÖN/BA/09/2012 vom 23.10.2012 wurde über die Notwendigkeit diskutiert, ein
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 62 der Gemeinde Schönberg für
das Gebiet, das im Norden vom Seesternweg, im Osten vom Allensteiner Weg, im
Westen vom Verwellengrund und im Süden von der Straße An der Kuhbrücksau
(ungerade Hausnummern) begrenzt ist, durchzuführen und eine Veränderungssperre
zu erlassen. Zuvor hatte die Gemeindevertretung sich bereits in ihrer Sitzung
SCHÖN/GV/05/2012 vom 27.09.2012 mit der Thematik befasst und sich grundsätzlich
für die Durchführung eines entsprechenden Verfahrens ausgesprochen.
Ihre städtebauliche Rechtfertigung im Sinne des § 1
Abs. 3 BauGB findet die Planung in der gemeindlichen Erwägung, dass für das o.
a. Gebiet ein B-Plan nicht existiert, dieser aber für die Herstellung eines
Mindestmaßes an städtebaulicher Ordnung erforderlich ist.
Die
Zulässigkeit von Bauvorhaben wurde dementsprechend nach § 34 BauGB beurteilt.
Danach muss sich eine Bebauung in erster Linie in die Bebauung der näheren
Umgebung einfügen.
In
Wochenendhausgebieten soll die Grundfläche der Wohngebäude zwar grundsätzlich
60 m² nicht überschreiten, aber die strikte und zwingende Einhaltung dieser
maximal überbaubaren Grundfläche kann nur durch eine Festsetzung in einem
rechtskräftigen Bebauungsplan sichergestellt werden. Bei der Beurteilung eines
Bauvorhabens nach § 34 BauGB kann die Grundfläche zumindest geringfügig
überschritten werden, weil sich das Vorhaben dann noch immer in die Bebauung
der näheren Umgebung einfügt.
Im
Laufe der letzten Jahrzehnte ist es nun durch Neu-, An- und Umbauten dazu
gekommen, dass zumindest eine große Zahl an Gebäuden die Grundfläche von 60 m²
erheblich überschreitet. Dies hat seine Ursache vor allem darin, dass eine
Vielzahl von Grundstücken im Wege der Erbfolge auf neue Eigentümer übergegangen
ist und diese den Wunsch haben, die baulichen Anlagen moderner und damit auch
oft großzügiger zu gestalten.
Neue
Bauanträge werden dementsprechend bereits mit maximalen Grundflächen von 70 m²
und mehr beantragt. Dabei erfolgt der zutreffende Hinweis, dass die Grundfläche
von 60 m² schon so häufig überschritten wurde, dass auf die strikte Einhaltung
nicht mehr bestanden werden kann.
Zusätzlich
ist die Problematik der schadlosen Beseitigung des Regenwassers zum Thema
geworden. Für die Erteilung der Genehmigung zur Versickerung des Regenwassers
auf den Grundstücken ist nach der letzten Änderung des Landeswassergesetzes die
Wasserbehörde des Kreises Plön zuständig. Mit der Beantragung eines Neubaus im
zukünftigen Plangebiet wurde festgestellt, dass eine Versickerung des
Regenwassers auf dem Grundstück nicht möglich ist, weil der Grundwasserstand zu
hoch liegt und zusätzliches Regenwasser daher vom Boden nicht aufgenommen
werden kann. Eine Baugenehmigung kann immer nur dann erteilt werden, wenn die
baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden und wenn die Erschließung
gesichert ist. Zur gesicherten Erschließung gehört auch die schadlose
Beseitigung des Schmutz- und Regenwassers. In der Konsequenz bedeutet dies,
dass Baugenehmigungen für Neu- und Anbauten nicht mehr genehmigt werden können,
weil die Beseitigung des Regenwassers auf den Grundstücken nicht sichergestellt
werden kann.
Ein weiterer Punkt, der zu prüfen wäre, ist die Art
der Nutzung. Zurzeit ist das Gebiet im Flächennutzungsplan als SOWO
sowie als SOGTW dargestellt. Da viele Wochenendhäuser auch
gewerblich vermietet werden, mag unter Umständen auch die Festlegung einer
Mischnutzung von Wochenendhaus- und Ferienhausgebiet sinnvoll sein. Der Anlass
der Planung lässt sich demnach wie folgt zusammenfassen:
1.
Es liegt für das Gebiet
kein Bebauungsplan vor, so dass jegliche bauliche Entwicklung nach § 34 BauGB
beurteilt werden muss. Dies wird aufgrund der bestehenden Nutzungen (Art der
baulichen Nutzung) sowie den unterschiedlichen Ausnutzungen der Grundstücke
(Maß der baulichen Nutzung) immer schwieriger, da keine städtebauliche und
baurechtliche Grundlage oder Ordnung erkennbar ist.
2.
Im zukünftigen
Plangebiet bestehen Probleme mit der schadlosen Beseitigung des Regenwassers
bzw. des Oberflächenwassers, so dass eine wasserrechtliche Genehmigung und
damit auch eine baurechtliche Genehmigung (das Grundstück wäre nicht im Sinne
des § 34 BauGB erschlossen) in vielen Bereichen des angestrebten
Geltungsbereiches zukünftig nicht mehr möglich ist.
Da die Gemeinden nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB die
Bauleitpläne aufzustellen haben, soweit
es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, muss
die Gemeinde im Rahmen eines Bauleitverfahrens ein positives städtebauliches
Ziel verfolgen.
Diese positive städtebauliche Zielfestlegung
(Planungsziele) lassen sich wie folgt umschreiben:
1.
Auf der Grundlage des
genehmigten Flächennutzungsplanes, der den Geltungsbereich als SOGTW
sowie in ein Sondergebiet SOWO unterteilt, sollen die verschiedenen
Gebietsbereiche geprüft werden. Dabei sollen grundsätzlich die Bereiche
gegliedert und für die Freizeit- und Tourismusnutzung sowie für die Wohnnutzung
zugänglich gemacht werden. Grundsätzliches Ziel soll dabei die Erhaltung der
überwiegenden Wochenendhausnutzung sein. In Teilbereichen sollen durch eine
geordnete städtebauliche und nachhaltige Planung und Strukturierung auch
touristische Nutzungen (z.B. Gastronomie, Freizeiteinrichtungen, Hotelbetriebe
usw.) sowie Ferienwohnungen und Dauerwohnungen ermöglicht werden.
2.
Überprüfung und
Anpassung der Größen der zulässigen Grundfläche (GR) für die Wochenendhäuser
und eventuell Ferienhäuser auf der Grundlage der veränderten landesplanerischen
Vorgaben (neuer Landesentwicklungsplan 2010) sowie einer Bestandsaufnahme der
bestehenden Nutzungen.
3.
Planerische Lösung der
Regenwasser- und Oberflächenwasserentwässerung, die sicherstellt, dass die
Grundstücke wasserrechtlich und baurechtlich eindeutig erschlossen sind.
4.
Ausweisung von klaren
Festsetzungen und Beurteilungskriterien für die überbaubaren Grundstücksflächen
über Baugrenzen sowie für das Maß der baulichen Nutzung (z. B. Höhen, Anzahl
der Vollgeschosse usw.). In diesem Zusammenhang soll zudem geprüft werden, ob
eine Nachverdichtung (z. B. durch Grundstücksteilungen oder Inanspruchnahme von
derzeitigen Freiraumflächen) unter den gegebenen Infrastrukturen
(Verkehrsflächen, Versorgung und Entsorgung) und bestehender baulicher Dichte
sinnvoll ist.
5.
Ordnung und Aufwertung der
Verkehrs- und Freiflächen in Bereichen, in denen es Handlungsbedarf gibt
(Schaffung von Parkplätzen, Begrünungen, Aufenthaltsflächen usw.).
Für die weitere Planung sind allerdings nachfolgende
Punkte explizit zu prüfen und planerisch zu untersuchen:
1.
Nutzungsmischung
(gewerblicher Tourismus, Wochenendhausnutzung, Ferienhausnutzung, sonstige
Nutzungen des Tourismus)
2.
Größenordnung der
bestehenden Grundflächen der Wochenendhäuser (Grundflächen, Gebäudehöhen,
Anzahl der Geschosse usw.)
3.
Entwässerungskonzept
4.
Verkehrliche
Erschließung sowie privater und öffentlicher ruhender Verkehr
5.
Freiraumgestaltung
b) Veränderungssperre
Weiterhin hatte die Gemeindevertretung im Rahmen der
vorstehend bezeichneten Sitzung erwogen, zur Sicherung der Planung eine Satzung
über eine Veränderungssperre für das Plangebiet zu erlassen.
Nach § 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde zur Sicherung
der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem
Inhalt beschließen, dass
1.
Vorhaben im Sinne des §
29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden
dürfen;
2.
erhebliche oder
wesentlich wertsteigende Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen,
deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig
sind, nicht vorgenommen werden dürfen.
Allerdings genügt der rein formelle Beschluss, einen
Bebauungsplan aufzustellen, für den Erlass einer Veränderungssperre nicht. Dies
folgt aus den weitreichenden Folgen einer Veränderungssperre. Die
Veränderungssperre begründet ein befristetes repressives Bauverbot mit
Befreiungsvorbehalt. Bestehende Baurechte dürfen für eine Dauer von bis zu vier
Jahren grundsätzlich nicht ausgeübt werden.
Im Hinblick auf diese nicht unerhebliche Belastung
bestehender Baurechte, die vor Artikel 14 Abs. 1 GG standhalten muss, kann die
Veränderungssperre ihre Sicherungsfunktion rechtmäßig nur erfüllen, wenn die in
Aussicht genommene Planung so hinreichend deutliche Konturen erlangt hat, dass
sie als Maßstab zur Beurteilung möglicherweise entgegenstehender Vorhaben
taugt.
Um Genehmigungsentscheidungen steuern zu können, muss
die Planung im Zeitpunkt der
Beschlussfassung über die Satzung bereits einen Stand erreicht haben, der
ein Mindestmaß des Inhalts der beabsichtigten Planung erkennen lässt. Die
Gemeinde muss dazu positive planerische Vorstellungen über den Inhalt des
Bebauungsplanes entwickeln. Im Allgemeinen genügt es dazu, dass die Ziele und
Zwecke der Planung diejenigen Elemente, welche die Nutzung im Wesentlichen
bestimmen, beim Erlass der Sperre vorliegen. Die „Absicht zu planen“ genügt
nicht.
Ein Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung
gehört auch zur Konzeption des § 14 BauGB. Denn gemäß § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB
kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn
öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste Belang,
nämlich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung,
beeinträchtigt ist, kann aber nur beurteilt werden, wenn die planerischen
Vorstellungen der Gemeinde nicht völlig offen sind (Urteil des
Bundesverwaltungsgerichtes vom 19.02.2004, Az. 4 CN 13/03). Unerheblich ist, ob
die Gemeinde ihre planerischen Vorstellungen nach Erlass der Veränderungssperre konkretisiert (Urteil des OVG
Schleswig vom 17.02.2011, Az. 1 KN 12/10).
Nach diesen Maßstäben fehlt es vorliegend an der
erforderlichen Konkretisierung der Planung. Der zukünftige Inhalt des
Bebauungsplanes kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der Weise beschrieben
werden, die es ermöglichen würde, ein bestimmtes Vorhaben auf Vereinbarkeit mit
der beabsichtigten Planung zu beurteilen. Eine solche Beurteilung wäre erst
dann möglich, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses der
Veränderungssperre schon konkrete Vorstellungen hinsichtlich der Festsetzungen
eines zukünftigen Bebauungsplanes hat.
Diese planerischen Vorstellungen müssen aber so
konkret sein, dass nicht nur die beabsichtigte Art der Nutzung (Gebietstyp)
definiert ist. Aus dem zu fassenden Aufstellungsbeschluss muss daher zu
erkennen sein, welche Festsetzungen mit der beabsichtigten Planung verbunden
sein sollen. Eine Veränderungssperre ist unwirksam, wenn die zugrunde liegende
Planung so unbestimmt ist, dass nicht einmal die Art der Nutzung vorgegeben
ist. Im Umkehrschluss heißt dies aber nicht, dass die Festlegung der Art der
Nutzung bereits für die Konkretisierung ausreichend ist. Das Plangebiet ist
bereits bebaut und als Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB zu qualifizieren.
Im Rahmen der Sitzung der Gemeindevertretung war noch nicht erkennbar, welchen
Charakter das Gebiet erhalten soll. Auch können zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur
rudimentäre planerische Vorstellungen zum zukünftigen Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen artikuliert
werden.
Vor diesem Hintergrund erweist sich der in Aussicht
genommene Erlass einer Veränderungssperre unter Zugrundelegung der vorstehend
beschriebenen Planungsziele eindeutig als rechtswidrig (vgl. auch Urteil des VG
Schleswig vom 10.05.2012, Az. 2A 139/11). Diese Rechtsansicht wird durch die
Kanzlei Brock, Müller, Ziegenbein (Bearbeiter Dr. Christian Becker) geteilt.
Um zu einer rechtmäßigen Veränderungssperre zu
gelangen, müssten die Planungsziele konkretisiert werden. Dazu könnte beispielsweise der nachstehend
formulierte Beschluss gefasst werden:
„Die
Gemeindevertretung beschließt, ein Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 62 der Gemeinde Schönberg für das Gebiet, das im Norden vom
Seesternweg, im Osten vom Allensteiner Weg, im Westen vom Verwellengrund und im
Süden von der Straße An der Kuhbrücksau (ungerade Hausnummern) begrenzt ist,
durchzuführen.
Folgende Planungsziele
werden verfolgt:
1.
Auf der Grundlage des
genehmigten Flächennutzungsplanes, der den Geltungsbereich in ein Sondergebiet
SOGTW sowie in ein Sondergebiet SOWO unterteilt, wird für
einen Teilbereich des Plangebietes die Festsetzung eines Sondergebietes SOGTW
(nördlicher Bereich) angestrebt sowie für den südlichen Bereich des
Plangebietes entweder ein SOWO oder ein SOWO/FH. Ob der
Gebietstyp ein SOWO oder SOWO/FH werden soll, muss die
Gemeindevertretung vor dem
Erlass der Veränderungssperre entscheiden.
2.
Als ein Parameter des
Maßes der baulichen Nutzung wird die Festsetzung der zulässigen Grundfläche
(GR) für die Wochenendhäuser und Ferienhäuser auf der Grundlage der veränderten
landesplanerischen Vorgaben (neuer Landesentwicklungsplan 2010) von bis zu 75 m²
angestrebt.
3.
Planerische Lösung der
Regenwasser- und Oberflächenwasserentwässerung, die sicherstellt, dass die
Grundstücke wasserrechtlich und baurechtlich eindeutig erschlossen sind.
4.
Ausweisung von klaren
Festsetzungen und Beurteilungskriterien für die überbaubaren Grundstücksflächen
über Baugrenzen sowie für weitere Parameter des Maßes der baulichen Nutzung (z.
B. Höhen, Anzahl der Vollgeschosse usw.). In diesem Zusammenhang soll zudem
geprüft werden, ob eine Nachverdichtung (z. B. durch Grundstücksteilungen oder
Inanspruchnahme von derzeitigen Freiraumflächen) unter den gegebenen
Infrastrukturen (Verkehrsflächen, Versorgung und Entsorgung) und bestehender
baulicher Dichte sinnvoll ist.
5.
Ordnung und Aufwertung
der Verkehrs- und Freiflächen in Bereichen, in denen es Handlungsbedarf gibt
(Schaffung von Parkplätzen, Begrünungen, Aufenthaltsflächen usw.).
Für die weitere Planung sind allerdings nachfolgende
Punkte explizit zu prüfen und planerisch zu untersuchen:
1.
Nutzungsmischung (gewerblicher
Tourismus, Wochenendhausnutzung, Ferienhausnutzung, sonstige Nutzungen des
Tourismus)
2.
Größenordnung der
bestehenden Grundflächen der Wochenendhäuser (Grundflächen, Gebäudehöhen,
Anzahl der Geschosse usw.)
3.
Entwässerungskonzept
4.
Verkehrliche
Erschließung sowie privater und öffentlicher ruhender Verkehr
5. Freiraumgestaltung“
Die Verwaltung hat Ermittlungen über die tatsächliche
Tätigkeit der gewerblichen Vermietung von Ferienhäusern im zukünftigen
Plangebiet angestellt.
Anlagenverzeichnis:
¾ Karte des geplanten Geltungsbereiches
¾ Zusammenstellung Ferienhausvermietung im Ortsteil Brasilien/Kalifornien
Beschlussvorschlag:
Um Beratung und Beschlussfassung wird gebeten.